近年來，隨著粵港澳大灣區(qū)建設的深入推進以及香港特區(qū)政府推出的一系列人才引進政策，越來越多的內(nèi)地人才選擇赴港發(fā)展，購房安居也是新來港人士最關(guān)心的議題之一。為了保障消費者權(quán)益，香港特區(qū)政府于2013年實施了《一手住宅物業(yè)銷售條例》，對一手房產(chǎn)的銷售進行嚴格規(guī)管。本文旨在為有意赴港發(fā)展的內(nèi)地人士詳細解讀在香港購買一手住宅的相關(guān)實務問題，包括銷售條例的主要內(nèi)容、售樓說明書的解讀要點、政府批地文件和公契注意事項等關(guān)鍵信息，幫助讀者全面了解香港一手房產(chǎn)交易的規(guī)則和進行置業(yè)決策。
1 香港《一手住宅物業(yè)銷售條例》主要規(guī)管什么？于何時生效？
《一手住宅物業(yè)銷售條例》（以下簡稱《條例》）（香港法例第621章）已于2013年4月29日全面實施。《條例》的目的是規(guī)范一手未完工及已完工住宅物業(yè)的銷售，以進一步提高一手住宅物業(yè)銷售的透明度、公平性，并加強對消費者的保護。《條例》對一手住宅物業(yè)銷售事宜作出了詳細的規(guī)定，包括售樓說明書、價目表、樣板房、交易信息披露、廣告、銷售安排，以及臨時買賣合同和買賣合同必須包含的條款等方面，供一手住宅物業(yè)的賣方遵守。條例還包含禁止任何人作出虛假陳述或散布虛假或誤導性信息的條款，并將違反條例的行為規(guī)定為刑事犯罪。
一般來說，幾乎所有開發(fā)商向公眾銷售的一手住宅物業(yè)都在《條例》監(jiān)管范圍內(nèi)，包括未完工和已完工的一手住宅物業(yè)，無論該物業(yè)是否屬于地政總署的預售樓盤許可項目。
2 一手住宅物業(yè)準買家可以從哪里得知更多有關(guān)條例以及一手住宅物業(yè)成交的資料？
1.“一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局”的網(wǎng)站（www.srpa.gov.hk）；
2.“一手住宅物業(yè)銷售信息網(wǎng)”（www.srpe.gov.hk）：該信息網(wǎng)是一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局建立的一個中央電子數(shù)據(jù)庫，儲存各個受條例規(guī)范銷售的一手住宅開發(fā)項目的售樓說明書、價目表和成交記錄冊的電子版本。
3 住宅發(fā)展項目內(nèi)的一手車位買賣是否受《條例》監(jiān)管？
一手住宅發(fā)展項目內(nèi)的車位銷售并不屬于《條例》監(jiān)管范圍。但是，《條例》要求賣方在售樓說明書中提供發(fā)展項目內(nèi)停車位的樓層平面圖，以顯示停車位的位置、數(shù)量及每個停車位的尺寸和面積。此外，《條例》要求如果賣方把一手住宅物業(yè)連同該發(fā)展項目內(nèi)的車位一起出售，必須在成交記錄冊中列出與該物業(yè)一起出售的車位的描述。
4 在《條例》下，實用面積如何計算？
根據(jù)《條例》，賣方只能用實用面積來表示住宅物業(yè)的面積和每平方尺及每平方米的售價。
《條例》對實用面積的定義為，實用面積是指該住宅物業(yè)的樓面面積，包括在構(gòu)成該物業(yè)一部分范圍內(nèi)的以下項目的樓面面積：（i）露臺；（ii）工作平臺；以及（iii）陽臺。實用面積不包括空調(diào)機房、窗臺、閣樓、平臺、花園、停車位、天臺、梯屋、前庭或庭院的面積，即使這些項目構(gòu)成該物業(yè)的一部分。
計算住宅物業(yè)的樓面面積時，除《條例》另有規(guī)定外，必須從圍合該物業(yè)的圍墻外部開始測量。面積計算應包括該物業(yè)內(nèi)部的隔斷和柱子的面積，但不包括圍合該物業(yè)的圍墻以外的任何公共部分的面積。
關(guān)于露臺、工作平臺或陽臺的樓面面積，除《條例》另有規(guī)定外，必須從圍合該露臺、工作平臺或陽臺的圍墻外部開始測量。面積計算應包括該露臺、工作平臺或陽臺內(nèi)部的隔斷和柱子的面積。
如果有任何圍墻將住宅物業(yè)、露臺、工作平臺或陽臺與相鄰的住宅物業(yè)、露臺、工作平臺或陽臺分隔，必須從該墻壁的中間開始測量。
根據(jù)《條例》，一手住宅物業(yè)的售樓說明書、價目表和廣告，只能以實用面積表達物業(yè)面積和物業(yè)的每平方米售價。
5 準買家在閱讀售樓說明書時應注意什么？
購買一手住宅物業(yè)的準買家應確保獲得的售樓說明書是最新版本。根據(jù)《條例》規(guī)定，開發(fā)商向公眾提供的售樓說明書必須是在此前三個月內(nèi)印制、檢查或修訂的。
1.“相關(guān)資料”：如果某項信息開發(fā)商知道，但普通公眾不知道，并且這些信息很可能對使用該物業(yè)產(chǎn)生重大影響，就屬于“相關(guān)資料”。例如，如果為了減少噪音或因周邊特殊情況，開發(fā)項目某些特定住宅的窗戶不能打開，這就是“開發(fā)商知道但公眾不知道”且會對住宅使用造成重大影響的“相關(guān)資料”。但是，已在土地登記處登記的文件內(nèi)容不被視為相關(guān)資料。
2.剖面圖：不論該最低住宅樓層如何命名，該圖應顯示建筑物最低一層住宅樓層與街道水平的高度差。
3.開發(fā)項目的位置圖：該圖必須顯示開發(fā)項目的位置、項目邊界250米范圍內(nèi)的所有街道名稱，以及在項目邊界250米范圍內(nèi)可能影響交通、噪音、空氣質(zhì)量、氣味、環(huán)境、衛(wèi)生、消防、人流和居民日常生活的建筑物、設施或構(gòu)筑物。
4.業(yè)主是否有責任或需要分擔開發(fā)項目內(nèi)外的公共休閑用地或公共設施的管理、運營或維修費用，以及這些公共休閑用地或公共設施的位置。
6 如何從售樓說明書得知住宅單位內(nèi)的廚房是否屬開放式廚房？若購入有開放式廚房設計的單位，應注意什么事項？
準買家可以從售樓說明書中的“發(fā)展項目的住宅物業(yè)的樓面平面圖”，查看單位內(nèi)的廚房是否屬于開放式廚房。準買家也可以從售樓說明書中的“裝置、裝修材料及設備”，了解有關(guān)消防裝置和設備的描述，包括安裝在開放式廚房內(nèi)或附近的煙霧探測器和消防噴淋頭。
準買家應注意，開放式廚房單位的業(yè)主必須遵守有關(guān)消防裝置和設備的消防安全規(guī)定以及公契中任何相關(guān)的條款。準買家遵守相關(guān)要求會產(chǎn)生費用，同時，業(yè)主應允許注冊消防裝置承包商進入單位，進行消防裝置和設備的年度檢查和維護。
業(yè)主可以向物業(yè)管理處詢問，是否會協(xié)助安排年度檢查。業(yè)主也可以在香港消防處網(wǎng)站（www.hkfsd.gov.hk），查詢有關(guān)開放式廚房消防裝置和設備的年度檢查和維護信息。
7 《條例》生效后，賣方是否不用在售樓說明書中列出管理費？準買家如何得知有關(guān)費用？
關(guān)于物業(yè)管理和管理費的信息方面，《條例》要求賣方必須在售樓說明書中列出以下內(nèi)容：
2.公契草案或正式公契（根據(jù)具體情況）的條款摘要，其中說明管理費用在開發(fā)項目住宅業(yè)主之間的分攤標準。
對于已建成的一手住宅物業(yè)銷售，賣方除了要提供售樓說明書外，還必須提供“賣方信息表”，表中要列出指定住宅物業(yè)應繳納的管理費金額。
《條例》并不要求賣方在售樓說明書中列出每個住宅物業(yè)的具體管理費金額。這是因為具體物業(yè)的管理費金額通常要等到物業(yè)建成后才能確定。所以《條例》只要求賣方在一手住宅物業(yè)建成后銷售時，在賣方信息表中列出管理費金額。
如果賣方在預售期就已經(jīng)確定了開發(fā)項目中每個住宅物業(yè)的管理費金額，可以通過售樓說明書以外的其他出版物提供這些信息。準買家在購買期房時，可以向賣方或房地產(chǎn)中介詢問，了解當時是否能夠提供其意向購買的住宅物業(yè)的管理費信息。
8 什么是“賣方資料表格”？賣方在什么情況下需要向準買家提供“賣方資料表格”？
根據(jù)條例，當賣方出售已建成的開發(fā)項目中的一手住宅房產(chǎn)時，除了要向公眾提供售樓說明書外，還必須提供“賣方資料表格”。“賣方資料表格”必須包含《條例》規(guī)定的信息，包括住宅房產(chǎn)的物業(yè)管理費金額、房產(chǎn)需繳納的地稅金額、業(yè)主委員會的名稱（如有）、開發(fā)項目物業(yè)管理公司的名稱、賣方從政府或物業(yè)管理處收到的關(guān)于該住宅房產(chǎn)的業(yè)主將來需要分擔的費用通知、賣方從政府收到的要求拆除開發(fā)項目的任何部分或?qū)⒃撻_發(fā)項目的任何部分恢復原狀的通知，以及賣方所知道的任何可能影響該住宅房產(chǎn)的未決索賠。
此外，當賣方將正在出租的一手住宅房產(chǎn)出售給當時已經(jīng)入住該房產(chǎn)不少于一年的現(xiàn)有租戶時，如果該租戶書面同意，賣方可以不向該租戶買家提供售樓說明書，但必須提供上述的“賣方資料表格”。
9 準買家就一手住宅發(fā)展項目的政府批地文件和公契，應注意什么事項？
政府批地文件和公契中包含許多條款。政府租契會列明：地塊編號、租賃期限、用途限制等內(nèi)容。大廈公契主要包含以下條文：開發(fā)項目的公共部分、管理人的任期、制定管理費的標準以及開發(fā)商保留自用區(qū)域（如果有的話）等。
根據(jù)規(guī)定，賣方必須在售樓處提供政府批地文件和公契（或公契草案）的副本，供準買家免費查閱。
準買家在查看政府批地文件和公契時，應注意業(yè)主是否需要繳納地稅，以及相關(guān)物業(yè)是否允許飼養(yǎng)寵物等事項。如果單位配備開放式廚房，準買家可以查看公契中是否規(guī)定了業(yè)主在使用開放式廚房時必須遵守的規(guī)定。
10 開發(fā)商或地產(chǎn)代理在銷售一手住宅物業(yè)時，可能會向準買家提供一些介紹該樓盤資料的各類宣傳刊物。有關(guān)刊物是否受《條例》規(guī)管？準買家在參考該些刊物時應注意什么？
任何以促銷受條例監(jiān)管的一手住宅物業(yè)為目的的廣告，都要受《條例》監(jiān)管。《條例》對廣告有嚴格規(guī)定，廣告不得包含虛假或誤導性的信息。根據(jù)《條例》規(guī)定，任何人作出虛假陳述或傳播虛假或誤導性信息，都屬于違法行為。因此，準買家應該多使用“一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局”的網(wǎng)站和“一手住宅物業(yè)銷售信息網(wǎng)”，獲取一手住宅物業(yè)銷售的信息，并閱讀銷售監(jiān)管局發(fā)布的“一手住宅物業(yè)買家須知”，了解購房時應注意的事項。同時，必須到開發(fā)項目現(xiàn)場實地考察，了解相關(guān)物業(yè)的周邊環(huán)境，充分了解準備購買的住宅物業(yè)的實用面積信息。參觀樣板房時，一定要查看未經(jīng)改動的樣板房，以便與經(jīng)過改動的樣板房進行對比。如果對賣方銷售代表提供的信息或優(yōu)惠承諾有疑問，應向相關(guān)人員再次確認，并要求將相關(guān)承諾寫入臨時買賣合同和買賣合同中。根據(jù)房地產(chǎn)代理監(jiān)管局發(fā)布的執(zhí)業(yè)通知，房地產(chǎn)代理在制作宣傳材料協(xié)助推廣開發(fā)項目時，必須確保相關(guān)宣傳材料符合《一手住宅物業(yè)銷售條例》的規(guī)定，同時需要事先獲得賣方的書面同意。
本文信息部分來源為香港一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局網(wǎng)站，并經(jīng)中豪香港辦公室團隊整理。
中豪香港辦公室于2013年1月成立，并與香港區(qū)兆康律師行聯(lián)營，雙方合署辦公。通過與內(nèi)地各辦公室的緊密聯(lián)動，香港辦公室致力于為內(nèi)地企業(yè)“走出去”與外國企業(yè)通過香港平臺“引進來”提供“一站式”法律服務。經(jīng)過多年深耕，香港辦公室已發(fā)展成為一家能為企業(yè)提供全方位服務的律師事務所，服務內(nèi)容包括但不限于香港公司設立及公司秘書服務、香港投資與并購、香港上市公司合規(guī)管理、國際公證、遺囑認證、跨境貸款、內(nèi)保外貸、外保內(nèi)貸、涉港訴訟及涉港仲裁、香港上市，以及外國企業(yè)通過香港平臺到內(nèi)地投資、并購及爭議解決等。
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（作者：楊青 李慕喬 胡明明）
