中豪破產(chǎn)研究專題文章均摘選自本所律師多年在破產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域的理論研究成果，以企業(yè)破產(chǎn)為主題，囊括了破產(chǎn)實(shí)務(wù)中熱點(diǎn)與前沿法律問題，以期對業(yè)界同仁有所助益。

主要觀點(diǎn)：在破產(chǎn)程序中，管理人經(jīng)常需要對抵押資產(chǎn)進(jìn)行處理，包括租賃、變價(jià)等，具體處理的過程中常常會(huì)遇到各種各樣的問題，處理方式見仁見智。筆者從抵押房屋的租賃、變價(jià)以及價(jià)款分配三個(gè)方面，分析破產(chǎn)程序中抵押房屋的處理所需要注意的具體問題，以期對大家有所裨益。

一、抵押房屋的租賃

破產(chǎn)程序中，抵押房屋對外出租常見于破產(chǎn)重整程序和破產(chǎn)和解程序中，破產(chǎn)清算程序較少。因?yàn)槠飘a(chǎn)清算程序的主要目的是將債務(wù)人的資產(chǎn)快速變價(jià)，然后按照法定程序公平分配予債權(quán)人。抵押房屋對外出租的價(jià)格、租賃期限的長短、承租人租賃房屋的用途等，對抵押房屋的價(jià)值將產(chǎn)生極大的影響。抵押權(quán)人以及管理人難以判斷抵押房屋出租后，對其價(jià)值的影響。因此，在破產(chǎn)清算程序中，一般不再啟動(dòng)抵押房屋的租賃工作。在重整程序中，一方面因重整程序一般都將暫停抵押房屋的變價(jià)，對抵押房屋出租收取租金可以一定程度上避免房屋的閑置，將增加債務(wù)人資產(chǎn)的總量，也能夠解決一部份債務(wù)人重整期間的費(fèi)用，對全體債權(quán)人有利。但是，破產(chǎn)程序中抵押房屋的租賃需要履行怎樣的審批手續(xù)，處理方式多樣。筆者遇到過如下處理方式：

我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第68條并未直接規(guī)定債權(quán)人委員會(huì)有權(quán)決定債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的租賃事宜，但規(guī)定債權(quán)人委員會(huì)有權(quán)行使債權(quán)人會(huì)議授權(quán)的其他職權(quán)。在《關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（三）》（以下簡稱《破產(chǎn)法司法解釋三》）實(shí)施之前，常見將債權(quán)人會(huì)議的職權(quán)全部或者大部分概括性授予債權(quán)人委員會(huì)行使。在《破產(chǎn)法司法解釋三》實(shí)施后，要求債權(quán)人會(huì)議對債委會(huì)的授權(quán)不能概括性地授予債權(quán)人會(huì)議的所有職權(quán)。實(shí)踐中，債權(quán)人會(huì)議對債權(quán)人委員會(huì)的授權(quán)，也不僅僅局限于《企業(yè)破產(chǎn)法》第61條第1款第2、3、5項(xiàng)職權(quán)，其他事項(xiàng)的授權(quán)要求具體明了，如“債權(quán)人會(huì)議授權(quán)債委會(huì)對債權(quán)人經(jīng)營中關(guān)于銷售資產(chǎn)的緊急經(jīng)營事項(xiàng)進(jìn)行表決”等。因此，實(shí)踐中也存在債權(quán)人會(huì)議將債務(wù)人資產(chǎn)的處理相關(guān)事宜授權(quán)債權(quán)人委員會(huì)行使。

已失效的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》）第66條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法司法解釋》的處理方式是公平合理的，既保護(hù)了抵押權(quán)人的利益，也認(rèn)可了租賃合同在出租人與承租人之間的效力。雖然《擔(dān)保法司法解釋》已失效，若因債務(wù)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租抵押房屋且未告知承租人，承租人因抵押房屋的變價(jià)而引發(fā)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)租賃已抵押房屋，則承租人可依據(jù)《民法典》第563條第1款第4項(xiàng)以及第577條的規(guī)定，以租賃房屋的產(chǎn)權(quán)人變更導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行、合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，主張解除租賃合同，并要求債務(wù)人依法賠償租賃合同解除給承租人造成的損失。在抵押權(quán)人未同意抵押房屋對外出租的情形下，為規(guī)避管理人的責(zé)任，保護(hù)債權(quán)人以及承租人的利益，可采取如下兩種處理措施：

二、破產(chǎn)程序中抵押房屋的變價(jià)

1. 根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第75條的規(guī)定，在重整期間對債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保權(quán)暫停行使。筆者認(rèn)為暫停行使的理解僅為暫時(shí)不能對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣，并非剝奪擔(dān)保權(quán)人對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因?yàn)椤镀髽I(yè)破產(chǎn)法》并未明確規(guī)定對特定財(cái)產(chǎn)暫停行使擔(dān)保權(quán)的具體含義，司法實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)一些不公平的處理。比如，抵押房屋在整個(gè)重整計(jì)劃執(zhí)行期間能夠變價(jià)而不變價(jià)，對外出租獲取收益，僅給予抵押權(quán)人不高于存款基準(zhǔn)利率的利息補(bǔ)償；在重整計(jì)劃執(zhí)行完畢后再變價(jià)抵押房屋，但抵押權(quán)債權(quán)并未在重整計(jì)劃執(zhí)行期間獲得清償；抵押房屋在重整計(jì)劃執(zhí)行期間已經(jīng)進(jìn)行了全部變現(xiàn)，但獲取的價(jià)款并非依法分配予抵押權(quán)人，要么用于償還共益?zhèn)从糜趦斶€職工債權(quán)等其他債權(quán)；在房地產(chǎn)開發(fā)公司的重整程序中，為了辦理抵押土地上房屋的預(yù)售許可證，通過破產(chǎn)案件受理法院向不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具裁定強(qiáng)制注銷抵押登記。

管理人如實(shí)向承租人披露抵押權(quán)人未同意抵押房屋出租，今后變價(jià)抵押房屋時(shí)，若不帶租約銷售，則承租人無條件同意解除租賃合同并撤場，且不獲得任何賠償。因承租人一般需要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修投入，需要招聘員工，租賃合同今后解除將給其造成較大的損失。承租人要同意此種處理方案，要么其對抵押房屋的經(jīng)營投入較少，解除合同給其造成的損失不大；要么其預(yù)估其經(jīng)營抵押房屋短期內(nèi)將獲得較為可觀的利潤，即使解除租賃合同，給其造成的損失可控；要么其今后打算在抵押房屋變價(jià)時(shí)參與競買，以保障其能夠繼續(xù)使用該房屋，不會(huì)給其造成損失。

采取此種方案，管理人在提交債權(quán)人會(huì)議表決的債權(quán)人財(cái)產(chǎn)管理方案中，明確若抵押債權(quán)人不同意抵押房屋出租，債權(quán)人會(huì)議同意今后變價(jià)抵押房屋時(shí)，承租人的損失作為共益?zhèn)鶆?wù)處理。此種情況，因承租人將投入較大金額的資金對租賃房屋進(jìn)行改造以及裝飾裝修，該投入將形成附著于房屋上的資產(chǎn)，大概率會(huì)增加房屋的價(jià)值。因此，承租人對房屋的裝飾裝修改造殘值作為共益?zhèn)鶆?wù)的處理，對承租人以及債務(wù)人、債權(quán)人都較為公平。承租人的其他損失，如解聘員工的損失、解除對外簽訂的合同的損失或者違反對外簽訂合同的損失，范圍較大、真實(shí)性難以判斷，則建議不將其納入給予承租人損失賠償?shù)姆秶?/p>

三、抵押權(quán)與工程款優(yōu)先債權(quán)競合時(shí)的處理

（一）抵押權(quán)與工程款優(yōu)先債權(quán)各自的范圍區(qū)分

在房地產(chǎn)開發(fā)公司的破產(chǎn)程序中，較為常見的是同一建筑物上既有抵押權(quán)，又存在工程款優(yōu)先受償權(quán)，管理人對該建筑物處置價(jià)款的分配，既要有法律依據(jù)，又要公平合理。兩種權(quán)利優(yōu)先受償?shù)呢?cái)產(chǎn)范圍不同。抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)呢?cái)產(chǎn)范圍為抵押財(cái)產(chǎn)，即進(jìn)行抵押登記時(shí)的抵押權(quán)人與抵押人登記的抵押財(cái)產(chǎn)，一般包括房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，系對建筑工程不包括土地使用權(quán)的處置價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，在破產(chǎn)程序中，需要評估機(jī)構(gòu)對建筑工程的價(jià)值以及土地使用權(quán)的價(jià)值分別評估，按照工程款優(yōu)先債權(quán)優(yōu)先于抵押債權(quán)受償?shù)脑瓌t，對每位債權(quán)人的優(yōu)先債權(quán)金額進(jìn)行分?jǐn)偞_認(rèn)。